退款条款已无约束力法院一审判开发商无办按揭义务

周女士提供资料显示，2021年5月3日，她与湖北天屿湖生态文旅有限公司签订《天屿湖国际休闲社区订购协议》。协议约定，买方承诺签订协议后不换房、退房，签订7日内足额付清购房款。协议在备注中注明“如有变化，可退可换”。

《商品房买卖合同》补充条款（受访者供图）

双方之后签订的《商品房买卖合同》中约定：合同签订后，买房人向银行申请按揭贷款185万元，买房人已明确知道银行及公积金管理机构对上述按揭贷款申请所需的条件和应交的资料，因此不能办理按揭贷款的责任由买房人承担；按揭审批额度不足、按揭未审批等情况下，买房人在审批终了15日内未付清剩余房款，按违约处理，并按时间段支付违约金。

《商品房买卖合同》约定，买房人确实无法支付付清房款导致合同解除，应按照房屋总价的10%支付违约金；买房人在银行办理按揭手续完毕之前，要求终止合同的，所交款项不予退还。

合同附后的补充协议约定，买房人逾期180天仍未按要求全额支付的，卖方有权单方面解除《商品房买卖合同》，所交全部款项不予退还，房屋归卖方所有，买房人无条件配合办理取消交易的手续，相关费用由买房人承担。

周女士认为，是售楼部承诺“如有变化可退可换”，承诺可以帮忙找银行办理按揭贷款，她才抵押老房子交了首付款。

5月15日，汉川市人民法院一审判决，驳回周女士退还购房款和支付资金占用费、违约金、兑现活动券的诉求。

《定购协议》内容

法院认为，案涉《商品房买卖合同》是合同当事人的真实意思表示，合法有效，合同当事人均应恪守履行。《定购协议》中“如有变化，可退可换”的约定，性质为预约合同，在本约合同（《商品房买卖合同》）签订后，买卖双方的权利义务已由本约合同进行了调整，预约合同条款对双方不再具有约束力。按揭贷款支付方式是周女士夫妻的自主选择，并非开发商的义务，周女士未能联系到贷款银行，不能筹措资金及时缴纳购房款构成违约，依法不享有合同解除权。

开发商曾被起诉11次律师：买房人要格外注意权益条款

周女士称，她曾向开发商表示，愿意按合同支付违约金方式解除合同，或者同步将缴纳的首付款转换，购买开发商其他楼盘价格便宜的房子，但都被拒绝了。

5月21日，记者联系上“天屿湖”詹总。 对方表示：“让她起诉嘛。她买房子没钱了就这样来。”之后，他挂断了电话。

天眼查信息显示，湖北天屿湖生态文旅有限公司由汉川市达利置业投资有限公司独资控股，两家公司近8年有48次被法院列为被执行人，3次被法院下达限制消费令。

近5年以来，天屿湖公司因11起商品房销售合同纠纷被起诉，10起案件中法院分别部分支持了原被告双方，另有一起原告撤诉。

对此，湖北赋兮律师事务所律师肖应欢表示，按照相关规定，后签的合同条款可以覆盖前签的合同条款，此案例中购房合同调整了双方权利义务，此前的承诺协议被新条款覆盖掉了，“法院以此判决是合理的。”

肖应欢提醒买房人应该以此为教训，对于口头承诺要留证据，同时要评估这种承诺是否合法合规，违法违规的承诺，即便白纸黑字确认了，也不受法律保护。“后签的合同中如果对之前的约定条款事项有变更，需要单独做确认。此前的约定是否有效，要在签订新合同时再次明确。”

肖应欢认为，周女士的一审诉求不被法院认可，是因为诉讼角度出现偏差。“她应该调整诉讼策略，先起诉解除合同，再起诉索要剩余的房款，同时该承担的违约责任要承担。她如果是基于合同本身起诉，直接诉请索要房款，法院也会基于合同进行判决。”

肖应欢表示，买房人确实因为不可抗因素出现意外情况，无法继续履行合同，买房人依旧享有法律赋予的解除合同的权利。“合同条款如果只处处保障开发商的合法权益，没有兼顾买房人的合法权益，这样的合同是否有效，值得在法庭上辩论。”